経費計上可能な不動産所得について解説

不動産所得で経費計上ができる項目とは？

不動産所得で経費計上することができる主な項目は7つです。それぞれ項目について詳しく解説していきます。

各種税金

1つ目は、各種税金です。

不動産所得で経費計上できる税金は下記の通りです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 自動車税・重量税
• 印紙税
• 利子税
• 法人事業税

これらの税金は不動産所得を得るために必要なお金であり、経費として計上することができます。しかし、不動産所得を得ている人に発生するすべての税金を経費計上できるわけではありません。税金の中には経費計上してはいけないものもあるため、注意が必要です。詳しくは逆に経費計上できない項目で詳しく解説します。

減価償却費

2つ目は、減価償却費です。

減価償却費は、固定資産の購入額を耐用年数に合わせて分割してその後に数年にわたって費用として計上できる経費のことです。例えば、マンションを購入した場合、その購入金額を1回の確定申告ですべて経費計上するのではなく、耐用年数に合わせて分割して経費計上します。耐用年数は購入した資産によって変化しますが、購入金額が100万円、耐用年数が5年の場合、毎年20万円を経費計上することが可能です。

あくまでも一例になりますが、木造物件の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年といわれることもあります。

個人事業主は経費計上できる金額が固定になりますが、法人の場合は法人税法上任意償却が認められるケースがあります。任意償却は繰延資産の額の範囲内で償却費が認められるため、下限が設けられていません。これにより、全額償却しても問題ありませんし、分割して償却することも認められます。

保険料

3つ目は、保険料です。

経費計上できる保険料としては、不動産所得を得るための建物にかけている火災保険や地震保険などが挙げられます。一方、不動産所得を得ていない建物や個人にかけられている保険料は経費計上の対象になりません。

ローンの金利

4つ目は、ローンの金利です。

ローンの元金部分は経費計上することはできませんが、設備を含む建物の金利や土地の金利などは経費計上することができます。しかし、ここで注意が必要なのは土地の金利の経費上についてです。

土地の金利は不動産所得が黒字の場合は、経費計上することができます。一方、不動産所得が赤字の際は、土地の金利は損益通算の対象になりません。損益計算するときは金利を赤字から差し引く必要があるので、その点には注意するようにしましょう。

修繕費

5つ目は、修繕費です。

賃貸物件などを提供している場合、借主が入れ替わるときに原状回復をしなければなりません。そのため、部屋のクリーニングや壁紙の交換に費用がかかります。また、老朽化に伴い外壁工事を行ったり、共用部分のメンテナンスが必要になったりするでしょう。

不動産にかかるこのような修繕費は経費計上することができます。しかし、20万円以上の修繕費がかかるメンテナンスや機能向上のための設備投資を図る際は、修繕費ではなく資本的支出に分類されます。そのため、減価償却の対象になるため、法定耐用年数に合わせて減価償却費として経費計上するのが一般的です。

管理委託費

6つ目は、管理委託費です。

管理委託費は、効率的に入居者を集客するために不動産管理会社に委託するときや管理業務を依頼する際に発生する費用のことです。外部に管理を委託することで、不動産所得が不労所得となるため、利用するオーナーは少なくありません。

管理委託費はそれぞれの業者によっても異なりますが、5％程度となります。この費用は不動産所得を得るための建物にかかる費用になるため、経費計上することが可能です。

税理士や司法書士の利用料金

7つ目は、税理士や司法書士の利用料金です。

不動産所得を得ている方が、税理士や司法書士を利用する機会は少なくありません。例えば、確定申告をするときや相続対策・節税対策をするために税理士を利用するケースは多いです。また、不動産の売買や登記を行うときなどに司法書士を利用します。

税理士や司法書士を利用したときに顧問料がかかりますが、これらの費用は経費計上することが可能です。不動産所得を得ている人は経理の負担が大きかったり、法的な手続きが多くなったりしますが、税理士や司法書士を利用することで、これらの負担を軽減することができます。また、かかった費用は経費計上することができるので利用するほうが効率的になることもあるでしょう。

逆に不動産所得で経費計上ができないものとは？

逆に、不動産所得で経費計上できない項目は下記の4点です。

所得税・住民税

1つ目は、所得税や住民税です。

所得税や住民税は、不動産にかかる税金ではありません。また、すべての国民に課されている税負担となるため、これらの税金を経費計上することはできません。

基本的に、個人にかかる税金は経費計上の対象になることが少ないので、誤って経費として落とすことがないようにしましょう。

資格取得費用

2つ目は、資格取得費用です。

不動産投資に関連する資格として、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの資格があります。基本的に経費計上できるものは不動産投資に関わりがあるものです。そのため、これらの資格取得費用は経費計上できると思われる方もいるかもしれませんが、資格取得費用は経費計上することができません。

ファッションアイテム

3つ目は、ファッションアイテムです。

不動産投資をしている人は、打ち合わせなどをする機会も多く、スーツであれば経費計上できるのではないかと思われる方もいるでしょう。しかし、スーツは経費として計上しないのが一般的です。そのほかにも腕時計や鞄など業務だけでなくプライベートでも使用できるものは経費計上できませんので、その点には注意するようにしましょう。

罰金等

4つ目は、罰金などです。

反則金や罰金は経費計上することができません。駐車違反やスピード違反などをしてしまった方は、それを経費に入れないようにする必要があります。

まとめ

今回は、経費計上することができる不動産所得について詳しく解説しました。不動産所得を得ている人が間違った経費計上をしていると税務署の調査が入る場合があります。税金を納めていないと判断されてしまうと過少申告加算税や無申告加算税、不納付加算税などを課されてしまう可能性があるでしょう。最悪の場合、業務上横領罪や私文書偽造罪などの罪に問われるケースもあるため、注意するようにしてください。

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